Veelgestelde vragen Vastgoedrecht

Wanneer je als particuliere koper een koopcontract ondertekent, zit je nog niet aan de koopovereenkomst vast. Je krijgt van de wetgever minimaal drie dagen bedenktijd. Tijdens de bedenktijd kun je zonder opgave van redenen de aankoop kosteloos annuleren en deze ontbinden. Doe dat schriftelijk, bij voorkeur per e-mail en met een per aangetekende post verstuurde brief. Voorzie je bij het aangaan van de koopovereenkomst dat drie dagen bedenktijd te kort is, dan kun je met de verkoper een langere periode zien overeen te komen. Je bedenktijd start op het moment dat de verkoper het door beide partijen ondertekende koopcontract heeft ontvangen. Je bedenktijd eindigt na drie dagen om 24:00 uur. De Algemene Termijnenwet is van toepassing en dat betekent dat weekenddagen en feestdagen niet meetellen.

Een makelaar inschakelen is niet verplicht, maar dit wordt wel vaak gedaan. Onze regio kent veel makelaars die je kunnen helpen met het vinden van een woning. Ze kunnen je ondersteunen bij de prijsvorming en bij de onderzoeksplicht die jij als koper hebt. De verkoopmakelaar stelt in de meeste gevallen het koopcontract op, maar de koper mag de notaris kiezen. 

Met een energielabel kunnen kopers en huurders in één oogopslag zien of een woning zuinig of onzuinig is. Dat is handig, want een keuze voor een zuinige woning betekent een lagere energierekening, meer wooncomfort en minder CO2-uitstoot, dus beter voor het milieu! De labels variëren van A (groen, zeer zuinig) tot en met G (rood, zeer onzuinig). Een energiezuinig huis heeft goede isolatie, dubbel glas, energiezuinige verwarming en zonnepanelen. Het energielabel staat beschreven in een document.

Een huis met een groen energielabel (label A of B) is comfortabel en bespaart energiekosten. In 10 jaar tijd kan het verschil met een vergelijkbaar onzuinig huis oplopen tot duizenden euro's. Een iets duurder maar zuiniger huis kan dus voordeliger zijn dan een goedkoper, onzuinig huis. Heeft het te koop staande huis geen energielabel? Vraag er de verkoper of de verkoopmakelaar om. Als koper heb je recht op een energielabel. 

Ja, als het koopcontract is getekend heb je een notaris nodig voor de akte van levering. Zoek een notaris die kwaliteit biedt, snel en goedkoop is en een hoge klanttevredenheid scoort. Kijk,  vergelijk en je komt vanzelf bij ons uit. Het getekende koopcontract wordt door de makelaar aan de door koper gekozen notaris verzonden. De notaris gaat aan de hand daarvan de akte van levering voorbereiden en inplannen. Pas als de akte van levering is getekend en bij het kadaster in ingeschreven is de eigendom overgegaan. Is er geen makelaar betrokken, dan kunnen wij het koopcontract voor partijen opstellen. 

Ja, je kiest als koper zelf de notaris. Zoek een notaris die kwaliteit biedt, snel en goedkoop is en een hoge klanttevredenheid scoort. Kijk,  vergelijk en je komt vanzelf bij ons uit. Bij Basisnotarissen ben je altijd aan het juiste adres! Je vraagt snel en eenvoudig een offerte aan op onze website.

De kosten voor de gebruikelijke werkzaamheden bij een kosten koper transactie zijn:

Honorarium voor de notaris 

Het honorarium voor het ontwerpen, minuteren en passeren van de akte en voor het eeuwig bewaren van de akte.

Verschotten (kosten die de notaris aan derden moet voldoen)

• Identificatiekosten natuurlijk persoon (BRP | VIS | CIR | CCBR)
• Kadastrale inzage per perceel (eerste inzage, herrecherche en narecherche)
• Kadastraal inschrijven akte van levering 
• Heffingsbijdrage Kwaliteitsfonds Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB)

Belastingen (die de notaris moet afdragen aan de belastingdienst) 

• Overdrachtsbelasting
• Omzetbelasting 

Verrekenen zakelijke lasten (tussen partijen)

Op de nota van afrekening verrekent de notaris diverse posten tussen de koper en verkoper en/of tussen de koper en de hypotheeknemer (de bank). 

Bij de aanvraag van een offerte kun je zien welke kosten je mogelijk kwijt bent.

Wanneer je een woning gaat kopen, krijg je doorgaans te maken met twee soorten kosten voor de notaris: kosten voor de levering en kosten voor de financiering. Alle kosten die je maakt voor de financiering van de woning mag je aftrekken voor de inkomstenbelasting. Het gaat om: 

• Advies- en bemiddelingskosten voor je hypotheekadviseur
• Bereidstellingsprovisie
• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Kadastrale rechten voor de hypotheekakte
• Taxatiekosten voor het krijgen van de lening
• Kosten voor de aanvraag van de Nationale Hypotheek Garantie
• Boeterente
• Bouwrente die je betaalde ná het tekenen van het voorlopig koopcontract, maar vóór het tekenen van de hypotheekakte
• Kosten voor uw nieuwbouwdepot of verbouwingslening of verbouwingsdepot.

Zakelijke lasten zijn de lasten die de gemeente en het waterschap bij u jaarlijks in rekening brengen. Denk bijvoorbeeld aan de onroerende zaak belasting (OZB) of het rioolrecht. Omdat gemeentes zelf de tarieven mogen bepalen, betaal je niet overal hetzelfde. Prijsbepalend is in elk geval het aantal op het adres ingeschreven bewoners. Bij meer inwoners op een adres, zijn de lasten hoger.

Zakelijke lasten worden standaard in rekening gebracht bij de eigenaar of hoofdhuurder van de woning. De peildatum is 1 januari. Dit betekent dat wanneer je op een andere dag een huis geleverd krijgt, de verkoper je zakelijke lasten voor het hele jaar al heeft voldaan. De notaris zal er dan ook voor zorgen dat de verkoper zijn lasten terugkrijgt door ze met jou als koper te verrekenen en wel pro rata parte het aantal dagen dat verkoper eigenaar was.

KIK is een afkorting van Keten Inschrijving Kadaster. Met de KIK-procedure wordt een akte volledig geautomatiseerd ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. Dat scheelt het Kadaster tijd en geld. Omdat wij stevig geinvesteerd hebben in automatisering brengt het kadaster je hiervoor een aanmerkelijk lager tarief in rekening. 

Niet elke akte kan via KIK worden ingeschreven. Voor een akte van levering is dit niet mogelijk wanneer:

• Eén van de eigenaren per volmacht tekent of handelt in verschillende hoedanigheden;
• Er sprake is van een gedeeltelijk perceel;
• De levering tot stand komt via erfopvolging;
• Er gebruik is gemaakt van buitenlandse identiteitsbewijzen en/of verblijfsdocumenten;
• Bij beperkte rechten (erfpacht bijvoorbeeld);
• Het verkochte deel uitmaakt van een (nieuwbouw)project en er beperkte rechten moeten worden gevestigd;
• Wanneer één van partijen in het buitenland woonachtig is.

Het kopen van een appartement is juridisch gezien iets heel anders dan het kopen van een huis. Je koopt geen grondgebonden woning, geen gebouw, maar het recht om een deel van het gebouw (en toebehoren) te mogen gebruiken. Dit is het appartementsrecht. Alle appartementseigenaren samen zijn eigenaar van het gebouw. Daaronder vallen ook de ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik. Een appartementseigenaar heeft het exclusieve recht tot gebruik van zijn woning, parkeerplaats of berging, tenzij anders is bepaald.

Bij de inschrijving van een hypotheekakte kan niet altijd de KIK-procedure gevolgd worden. De akte kan (2020) alleen ingeschreven worden als een KIK-akte als je hypothecaire geldlening wordt verstrekt door: Rabobank, ING Bank, ABN-AMRO Bank, Florius, MoneYou, Regiobank, Munt, Aegon, SNS, Obvion, ABP, BLG, Syntrus Achmea, Allianz, Argenta, ASR verzekeringen, Delta Lloyd, Hypotrust, IQ Woon, Merius, Nationale Nederlanden, NIBC Direct, Particuliere hypotheek, Triodos of Ohra.

Een gebouw met appartementen wordt gesplitst in appartementsrechten. Dit doet de notaris. In de akte van splitsing is de locatie van het gebouw omschreven, hoe het gebouw is opgesplitst, wat privé is en wat gemeenschappelijk, welke appartementsrechten er zijn en wie de appartementeigenaars zijn en welk modelsplitsingsreglement van toepassing is. Dat bepaalt de rechten en plichten van de VvE en de verschillende appartementseigenaren. In het splitsingsreglement moeten onder meer bepalingen staan over:

• De kosten en schulden die voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaren komen;
• Het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes en zaken;
• Hoe het gebouw verzekerd is;
• De oprichting en statuten van de VvE;
• Welk aantal stemmen iedere appartementseigenaar heeft.

Het appartementsrecht geldt niet alleen voor flats en appartementencomplexen. Ook een benedenwoning met een of meerdere bovenwoningen kunnen appartementsrechten zijn.

Een appartementseigenaar is verplicht lid van de vereniging van eigenaars (VvE). De VvE behartigt de belangen van de gemeenschappelijke eigenaren. De splitsingsakte en splitsingsreglement kun je vinden in de openbare register van het Kadaster. Als je overweegt om een appartementsrecht te kopen, kijk dan ook goed naar de rol en situatie van de VvE:

• Hoeveel bedragen de servicekosten? Is dat per maand, per kwartaal of per jaar?
• Is er nog een vordering op de vorige eigenaar van het appartement? Als er nog een schuld openstaat, ben je als nieuwe eigenaar hiervoor aansprakelijk.
• Wat is de planning voor het onderhoud? Als er een grote uitgave gepland staat zoals de vervanging van de lift, moet je met extra kosten rekenen.

Het recht van hypotheek is het sterkste zekerheidsrecht. De hypotheekhouder, de geldgever, vaak de bank, kan als jij je verplichtingen uit de geldleningsovereenkomst jegens de bank niet nakomt in het uiterste geval je woning in het openbaar verkopen en zich als eerste uit die opbrengst voldoen. Door dat zekerheidsrecht, betaal je overigens wel een lagere rente. Een hypotheek kan uitsluitend gevestigd worden op registergoederen, zoals te boek gestelde schepen, luchtvaartuigen en onroerende zaken. Een woning kan dus dienen als onderpand voor een hypothecaire geldlening. Op roerende zaken kan een pandrecht worden gevestigd. 

Je kunt meerdere hypotheken op een registergoed vestigen. De eerste hypotheekhouder heeft de sterkste positie. Hij is eerste in rang. Hij kan als eerste het aan hem gegeven hypotheekrecht uitoefenen. Pas na hem komt de tweede hypotheekhouder aan de beurt.  

Soms heb je naast de hypotheek voor je nieuwe woning ook nog tijdelijk een overbruggingshypotheek nodig. Bijvoorbeeld bij een woning met overwaarde. Je wilt verhuizen en vindt een nieuwe koopwoning. Om die nieuwe woning te financieren wil je de overwaarde van je oude huis gebruiken. Deze is dan nog niet beschikbaar omdat je oude huis nog niet is overgedragen of verkocht. Dan wil de bank de overbrugging vaak voor je financieren. Zij schiet dan eigenlijk de overwaarde van je huis even voor. Bij zo'n overbruggingshypotheek betaal je alleen rente. Zodra je oude huis is verkocht en wordt overgedragen, los je de hypotheek volledig af.

Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geef je de geldverstrekker de zekerheid dat de hypotheekschuld wordt terugbetaald in bepaalde situaties. Als je de hypotheek niet meer kunt opbrengen vanwege echtscheiding, werkloosheid, inkomensdaling, arbeidsongeschiktheid of het overlijden van je partner, springt NHG bij. NHG streeft naar woningbehoud. Als dit echt niet mogelijk is, neemt NHG onder voorwaarden de restschuld over. In ruil voor deze zekerheid betaal je minder hypotheekrente, maar wel eenmalige kosten.

Je kunt NHG krijgen als je een lening (hypotheek) afsluit voor het kopen van een woning, maar ook als je al een eigen woning bezit en deze wilt verbouwen (kwaliteitsverbetering). Je kunt een hypotheek met NHG aanvragen via je geldverstrekker of tussenpersoon. Deze beoordeelt of je aan alle voorwaarden van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (de stichting achter NHG) voldoet.

Ja, dat heb je. Maar wacht dan niet te lang met de akte van verdeling. Je hebt nog twee jaar recht op (hypotheek)renteaftrek voor de woning waar je niet langer woont. Daarna niet meer. Koop je direct na het verlaten van de woning een andere eigen woning? Dan kun je gedurende maximaal twee jaar de rente aftrekken voor beide woningen.

Bij echtscheiding of beëindiging van een andere samenlevingsvorm komen financiële regelingen kijken. De bezittingen en schulden die jullie gezamenlijk bezitten, worden verdeeld. Bij de verdeling van een woning is tussenkomst van de notaris vereist. Die maakt de akte van verdeling. Zolang die akte niet is geformaliseerd blijven de beide gewezen partners ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit hoofde van de hypotheek. Ook als één van de twee feitelijk de woning al heeft verlaten.

Dat kan. Als verkoper kun je volstaan met een onderhandse volmacht. Wel moet een notaris je handtekening legaliseren. Als koper kun je ook volstaan met een onderhandse volmacht, maar als er ook een hypotheek moet worden gevestigd is een notariële akte vereist.

Als jij je huis verkoopt, dan moet je aan de koper laten zien welk energielabel je woning heeft. Doe je dat niet, dan kun je een boete krijgen die kan oplopen tot €405 euro. Vraag een energielabel aan via www.energielabelvoorwoningen.nl. 

Je bent overdrachtsbelasting verschuldigd als je eigenaar wordt van:

• Een onroerende zaak, bijvoorbeeld een woning, bedrijfspand of stuk grond.
• Rechten op onroerende zaken, zoals erfpacht of opstalrecht
• Aandelen in een nv, bv of maatschap waarvan de bezittingen voor het grootste deel uit onroerende zaken bestaan. Wij noemen dit onroerende zaaklichamen. 

Er zijn verschillende vrijstellingen voor de overdrachtsbelasting mogelijk. Daarmee kun je geld besparen. Wij weten hoe.

Het tarief van de overdrachtsbelasting is:

• 2% voor de woning waarin de koper zélf voor langere tijd gaat wonen en waarvoor de startersvrijstelling niet geldt
• 10,4% voor alle andere onroerende zaken, zoals percelen onbebouwde grond, vakantiewoningen, bedrijfspanden en bijvoorbeeld een garage bij het huis die u niet gelijk met de woning koopt.

Als je overdrachtsbelasting moet betalen, kun je daar soms een vrijstelling voor krijgen. Dat kan onder bepaalde voorwaarden, als:

• Je zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen
• Onroerend goed tussen samenwoners wordt verdeeld
• Je een landgoed koopt
• Er sprake is van bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zussen aan elkaar)
• Er sprake is van inbreng in een vennootschap (die geen nv of bv is)
• Er sprake is van omzetting van een onderneming in een nv of bv
• Een bedrijf fuseert, splitst of intern reorganiseert
• Land- en tuinbouwbedrijven worden vergroot of verplaatst
• Landerijen worden heringericht
• Er sprake is van stedelijke herstructurering

erkrijg je een woning waarin je zélf voor langere tijd gaat wonen? En voldoe je ook aan de andere voorwaarden? Dan kun jij misschien een startersvrijstelling krijgen voor de overdrachtsbelasting.

Voorwaarden startersvrijstelling
Je hebt recht op de startersvrijstelling als je voldoet aan de volgende 4 voorwaarden.

• Je verkrijgt een woning waarin jezélf voor langere tijd gaat wonen.
• Je bent meerderjarig en jonger dan 35 jaar op het moment dat je de woning verkrijgt.
  Het moment van verkrijging is het moment van ondertekening van de notariële akte van levering.
• Als je de woning verkrijgt, mag de woningwaarde niet hoger zijn dan € 440.000. Het gaat om de waarde in het economisch verkeer. Daarmee wordt de maximale waarde van de woning op de vrije markt bedoeld. Het gaat dan om de woning inclusief eventuele aanhorigheden, zoals een tuin, schuur of garage. Dit is meestal gelijk aan de koopsom zoals die in uw koopovereenkomst staat.

Ja. Als je overdrachtsbelasting moet betalen, kun je daar soms een vrijstelling voor krijgen. Dat kan onder bepaalde voorwaarden, als:

• Je zowel overdrachts- als omzetbelasting moet betalen
• Onroerend goed tussen samenwoners wordt verdeeld
• Je een landgoed koopt
• Er sprake is van bedrijfsoverdracht aan familieleden (van ouders aan kinderen, van grootouders aan kleinkinderen en van broers of zussen aan elkaar)
• Er sprake is van inbreng in een vennootschap (die geen nv of bv is)
• Er sprake is van omzetting van een onderneming in een nv of bv
• Een bedrijf fuseert, splitst of intern reorganiseert
• Land- en tuinbouwbedrijven worden vergroot of verplaatst
• Landerijen worden heringericht
• Er sprake is van stedelijke herstructurering

Op grond van de wet is een notaris verplicht één of meer kwaliteitsrekeningen, ook wel derdengeldenrekening of derdenrekening genoemd, aan te houden. Op zo'n rekening staat geld dat derden aan de notaris hebben toevertrouwd in verband met werkzaamheden van de notaris waaruit een betalingsverplichting volgt van de ene partij aan de andere partij. Bijvoorbeeld bij het transport van een woning, waarbij er geldstromen lopen tussen koper, bank en verkoper. Met een kwaliteitsrekening houdt de notaris de gelden van klanten en partijen gescheiden van zijn eigen kantoorvermogen. Daarmee zijn de gelden van klanten en partijen beschermd tegen oneigenlijk gebruik of faillissement. Zonder deze bijzondere wettelijke bepaling zouden cliënten die geld op de rekening van de notaris hebben gestort, bij faillissement van de notaris hun geld mogelijk (deels) kwijt zijn.

Ja. Wij beschikken op kantoor over een pinapparaat waardoor je direct kunt afrekenen.  

Nee. Op grond van wettelijke bepalingen staat het de notaris niet vrij om een akte van levering of hypotheekakte te passeren, als de gelden niet vóór het passeren van de akten op zijn kwaliteitsrekening zijn bijgeschreven. Het saldo van de nota van afrekening van koper en/of hypotheekgever (debiteur/schuldenaar) moet dan ook vóór het passeren van de akten op één van onze kwaliteitsrekeningen zijn bijgeschreven en voor ons met online bankieren bij onze  bank voor ons zichtbaar zijn.

Ja, dat kan bij een bedrag onder de € 2.500. Notarissen mogen op basis van hun beroepsregels geen contante bedragen aannemen of uitbetalen van € 2.500 of meer.

Tussen het passeren van de akte en de uitbetaling zitten één of twee werkdagen. Volgens onze beroepsregels mag in vastgoeddossiers uitbetaling van gelden aan derden, bijvoorbeeld aan verkoper, de hypotheekbank of een tussenpersoon, niet eerder plaatsvinden dan na de door ons uitgevoerde na-recherche in de openbare registers gehouden door het kadaster. Wij kunnen de na-recherche pas uitvoeren de eerste werkdag na inschrijving van de akte in de openbare registers.

Er is een aantal uitzonderingen op de regel dat de notaris gelden niet aan iemand anders mag overmaken. Er mag van die regel worden afgeweken onder meer bij de aflossing van hypotheken, de betaling van makelaarscourtage, betalingen aan de Vereniging van Eigenaren, taxatiekosten en, bij een nieuwbouwwoning, vervallen aannemingstermijnen. Ook de aflossing van persoonlijke leningen (bijvoorbeeld Comfortcard of VISA) en overbruggingskredieten door de notaris mag, mits een hypothecaire kredietverstrekker dit als voorwaarde heeft gesteld voor het verstrekken van een (nieuwe) financiering.

In principe niet. Bij een hypotheekverlening stort de notaris het geld op de eigen rekening van de hypotheekgever (de schuldenaar). Het is dus niet mogelijk dat gelden op verzoek van een verkoper of hypotheekgever worden overgemaakt naar een bankrekening die niet op zijn naam staat. Overboeking naar een "en/of rekening" waarop ook een ander dan de verkoper/hypotheekgever is gerechtigd, is wel mogelijk. Er is een aantal uitzonderingen.

De notaris mag het geld aan verkopers niet in een andere verhouding overmaken dan waarin zij eigenaar waren. Een voorbeeld: A en B zijn voor 40 respectievelijk 60 procent eigenaar van een woning. Zij vragen de notaris aan ieder van hen de helft van de verkoopopbrengst over te maken. De notaris mag dit op grond van de regel niet, tenzij A en B in het kader van een verrekening bij het einde van een huwelijk of samenleving deze wijze van uitbetaling schriftelijk zijn overeengekomen. Uit de verkoopopbrengst mag de notaris niet op verzoek van de verkoper gelden overmaken als schenking aan bijvoorbeeld de kinderen.

In uw Mijn Notarisdossier ziet u onder Dossiervoortgang het verloop van uw dossier, zodat u weet wie, wat en wanneer doet en wat u kunt verwachten. Wij maken met dit project- en risico-managementinstrument de voortgang van het dossier goed in real time inzichtelijk voor onze klanten, voor onszelf en voor andere bij het dossier betrokkenen. In de kern komt het erop neer dat elk dossier een procedurelijst (ook wel workflow) met de volgende zes fases kent:

1. Client- en zaakacceptatie-fase
2. Dossieropstart-fase
3. Vragenlijst-fase
4. Behandel-fase
5. Passeer-fase
6. Nawerk-fase

U ontvangt van ons in uw Mijn Notarisdossier in de regel allereerst vanwege de door u van ons verlangde dienst een digitale vragenlijst. Wij verzoeken u die vragenlijst volledig in te vullen en de daarin genoemde documenten te uploaden. Hierdoor kunnen wij een goed en compleet beeld van uw specifieke situatie krijgen. Dat maakt dat wij u gericht, efficiënt en dus kostenbewust kunnen begeleiden. Eerst na ontvangst door ons van de door u volledig ingevulde vragenlijst en van de door de bank aan te leveren hypotheekstukken, plannen wij graag een passeerafspraak met u in. Mocht u bij het invullen van de vragenlijst ondersteuning behoeven, laat ons dat dan weten; wij helpen u graag.